1. Mielőtt megveszem a telket, mire figyeljek oda? 

Ez elsősorban jogi és csak utána pénzügyi kérdés, legutolsó sorban pedig építészeti.

A két legfontosabb résztvevő legyen egy ügyvéd és a városfejlesztési osztály, ahol ki lehet kérni a telekre vonatkozó feltételeket.

A telek vásárlás milliónyi csapdát tud magába rejteni! 

2. Telek vásárlás csapdái

Jogosulatlan építkezés

A legsűrűbben előforduló eset a jogosulatlan építkezés:

• Lehet szó nem kialakult telekről: nincs leadva a telekből trt szerinti sáv az útnak
• Nincs kivéve a 400 m2 más célú földhasználatra a telekből.
• Nincs átminősítve a művelési ág.

A tervezéssel a jövendő szomszédok jogait sérthetjük a házunkkal!

Tűzvédelmi előírások be nem tartása.

Telepítési távolságok be nem tartása. 

A térképmásolaton ott maradt, de már nem létező épületek is beleszámítanak a beépítési %-ba és így az egyszerű bejelentés a hatósági bizonyítvány megtagadásával, átmegy fennmaradási, építési engedélyezési kérelembe, tetemes büntetéssel.

Régészeti kötelezettség elmulasztása.

Speciális szakhatóságok előzetes megkeresésének az elmulasztása (pl.:honvédség, repülőtér, vasút stb.)

Régebben a telken álló, de be nem jelentett épületek, melléképületek figyelmen kívül hagyása a bejelentés folyamán. 

És a fentieken kívül még milliónyi csapdát feltudnék sorolni. 

3. Megvettem a telket, mi a következő lépés, hogy elkezdődjön az építkezés?

Célszerű felkeresni egy építészeti irodát, ahová érdemes már valamilyen alapszintű elgondolásokkal érkezni. 

Vigyen magával egy helyrajzi számot és pár fotót a telekről, de nem árt azért előre megfontolni, hogy mit szeretne megtervezteteni és hogy mennyi az összeg, amivel rendelkezik. Egy tapasztalt építész a kérdés lista felállításával könnyen kiszűr minden ellentmondásos választ illetve pontos képet tud kapni a tervezési feladatról.

Nem árt ha van némi stílus elképzelés is, mert ha pl. valaki egy modernista házat szeretne, de nem mondja a tervezőnek, akkor esetleg az első nekifutásra kaphat egy Balaton-felvidéki épületet is az építésztől.

4. Mesélj a tervezés folyamatáról.

Inspiráció

Miután a tervezési feladat tiszta, nincsenek jogi akadályai az építkezésnek és az építész is tisztában van minden korlátozó és szabad kezet kínáló lehetőségnek, a legfontosabb dolog az ihlet illetve az inspiráció.

Sokszor készítünk magunknak kézi vázlatokat skicc papírra, amelyek jóformán semmit sem érnek, de ráhangolnak bennünket az alkotás folyamatára.

Megrendelő anyagi lehetőségeinek a szem előtt tartása

Mivel én már egy tapasztalt építész vagyok, nekem a szemem előtt elsősorban az lebeg, hogy a beruházókat és a kivitelezőket ne vigyem bele olyan megoldásokba, amelyek később gondot jelenthetnek. A tervezőnek kötelessége, hogy vigyázzon a beruházó anyagi lehetőségeire, figyelmeztesse őket, ha esetleg olyan ötletekkel állnak elő, amelyek vagy megoldhatatlanok vagy iszonyatosan költségesek.

Klímahatások

A tervező vegye figyelembe, hogy milyen klimatikus, szeizmikus és egyéb övezetbe tervez. Jó példa erre, hogy el lehet gondolkodni azon, hogy Skandináviában miért nem terjed el a vert falú ház, a trópusokon miért 4 méteres a szobák belmagassága, Dalmáciában miért betonozzák le a cserepeket vagy, hogy miért épültek szűk kanyargós, kis ablakos utcák a sivatagi zónákban.

Az alföld is speciális, ha nem a legnehezebb tervezési zóna, hiszen nálunk extrán hideg telek vannak és ugyanolyan végletű nyarak. Dalmáciában pl.havazik néha, de alapvetően szimpla üvegezésűek a nyílás zárók, tehát a fűtés nem egy kardinális kérdés. 

Mindez azt jelenti a mi helyzetünkben, hogy gondolnunk kell a téli benapozásra és nyáron ugyanaz elleni védekezésre. 

De vessünk egy pillantást a magyar népi építészeti hagyományokra, a válaszokat megtalálhatjuk az elődeink munkáiban. 

Környezet, Szomszédok, Utcakép

Figyelembe kell vennünk a környezetünket, a szomszédainkat, azok jogait, az utcaképet.

Jó példa erre Ausztrális. Ott a hatóságot nem nagyon érdekli az épület kivitelezési tervdokumentációja, hanem annak a szomszédokra gyakorolt hatása:

Hol lesznek a növények elültetve, mekkorák. Hol lesz a szemetes kuka. Hová folyik az esővíz. Az új épület hová veti az árnyékot és mekkorát. Hol fognak parkolni az ott lakók és a vendégeik. Ki hová lát az ablakból stb. De ezek benne vannak a mi törvényeinkben is, csak mivel nálunk a sokszorosított típusház nem nagyon jellemző, ezért a tervdokumentációra is nagy hangsúlyt kell fektetni.

Összehangolás

Összesítve, a tervezőnek összhangba kell hoznia a pénzügyi, jogi, szakmai, városfejlesztési és szubjektív elemeket egyszerre. 

A szubjektív a legnehezebb része az egész folyamatnak.

5. A megrendelő leszerződött a tervezővel. A tervezés előtt és utána milyen munkafolyamatok vannak az építkezés megkezdéséig?

Vannak kialakult ügyfél menedzselési módszerek. 

Mi ezt CRM-nek jelöljük. A CRM egy áltaunk (irodánk) által, a világon egyedülállóan, kfejezetten kis építész irodákra specializált szoftver, ami lehetővé teszi minden egyes munkának a napi esemény és adat ellenőrzését. Felhő alapú, tehát bárhonnan elérhető az ügyfél tervezési fázisának az éppen aktuális állapota, helyzete. 

Melyik szakág hol tart, mivel foglalkozik, hatósági utasítások, pénzügyek, telefonbeszélgetések, elküldött mailek, stb.

Pár másodperc alatt, az adott munka aktuális állapota kiolvasható a kezdetektől a végéig. 

Mi 3 részre osztjuk a tervezést:

1. Fázis: Koncepció szintű alaprajzot készítünk, ahol akár 20 családi házat is megtervezünk, rengeteg módosítási lehetőséggel. Itt „szabjuk testre a ruhát.”

Ennél a fázisnál a  megrendelő még módosíthat.

• Fázis: A kiforrt alaprajz alapján elkészül egy 3D-s virtuálisan bejárható épület modell és a fotó realisztikus látványtervek, illetve itt már a BIM tervezés alapjait alkalmazzuk. 

Az épület információkat is hordoz magában, egy kattintással ki tudjuk listázni, hogy pl. mennyi kúpcserépre van szükség vagy, hogy hány m3 homlokzati hőszigetelés kell az épületbe vagy az ajtók-ablakok konszignációs listája, vagy pl. hány m3 fára van szükség a tetőszerkezetbe stb. 

Itt már csak minimálisan tud változtatni a megrendelő.

• Fázis: A kiviteli tervek kidolgozása történik, ahol ha módosul a terv, akkor újra kell tárgyalni a tervezési díjat és ki kell fizetni a szakági tervezőket, majd újra építeni a modellt és újra rendelni a szakági terveket. 

Ennél a fázisnál 1-2 ablakot és belső ajtót lehet módosítani, más módosítás már plusz költséggel jár.

A szakági tervezőket mi szervezzük össze, de a megrendelő szerződik velük és fizeti ki őket, online. 

Amikor a hiánytalan tervcsomag bejelentésre kerül, kb. 2 hét múlva, (az értesítésben leírtak szerint) el lehet kezdeni építkezni.

Itt lép a színre a műszaki ellenőr, amennyiben generál kivitelezésről van szó. Ha pedig magán szervezésben történik a kivitelezés, a megbízott műszaki ellenőr, aki az e-naplót is kezeli.

Az e-naplót mindenféleképpen ajánljuk, mert biztonságot nyújt.

A kivitelezés alatt a tervtől való eltérést 2 részre kell osztani.

1. Engedély köteles módosítások

• Nem engedély köteles módosítások: A hatósági bizonyítvány benyújtása előtt, módosított tervlapok formájában kell ledokumentálni, de ami a szerkezetet érinti, ott végig kell menni a szakági tervek és az építész tervek módosításában a kivitelezés előtt.

Mindkét esetben a tervező dönti el, minden egyes esetben, hogy melyik kategóriába tartozik. Tehát mielőtt módosul a ház, konzultálni kell a tervezővel. 

A változtatásoknak lehet jogi vagy szerkezeti következménye. Mondok egy mai példát: Felhívtak, hogy a 15 cm hőszigetelés helyett 20 cm-t tennének a homlokzatra. Nagyon jól tették, hogy szóltak, mert csak az utólagos hőszigetelés a nem engedély köteles!

Mivel az épület pontosan a beépítési vonalra lett tervezve. ha 5cm-el belógna az előkertbe, lehetne levakarni a hőszigetelést és még fennmaradási engedélyt sem lehetne kérni az építési helyen kívüli jogosulatlan kivitelezés miatt. 

6. Milyen szükséges engedélyek kellenek ahhoz, hogy elkezdjem az építkezést?

A lakó funkciónál nincs többé engedély!

Egyszerű, tudomásul vételi eljárás van, ahol ha nem hiányos a benyújtott dokumentáció, akkor 14 nap múlva el lehet kezdeni az építkezést. 

7. Hány hónap szükséges ahhoz, hogy egy megvásárolt telken elkezdődhessen az építkezés?

A tervezővel való első találkozástól a tervek benyújtásáig az online ÉTDR felületre, a szakági tervezők munkájáig, általában 2 hónapra van szükség.

8. Egy rossz tervezés buktatói! Mi az, amit mindenképp elkerüljek.

A rossz terv, akár a család életre szóló drámájához is vezethet. Ha a tervező beleviszi őket egy olyan kivitelezésbe, ami már a felénél felemészti az anyagi tartalékaikat vagy elköltik a pénzüket egy használatlan, berendezhetetlen, lakhatatlan, majd később eladhatatlan épületre.

Egy üres elrendezés ésszerű szerkezeti megoldásokkal rengeteg pénzt takaríthat meg. 

9. Ha szeretném ugyanazt a kész tervet megépíttetni, amit egyszer már másnak megterveztél, lehetséges egy az egyben átadaptálni, ha a telek adottságai ezt lehetővé teszik? Vagy mindenképpen szükséges egy újra tervezés?

Nagyon ritkán, többnyire átdolgozás nélkül nem működik. Elég, ha a tájolás más és a spejzunk esik déli oldalra, a nappali, a szoba meg északra. Továbbá nem passzol bele az utcaképbe, nem tetszik a főépítésznek stb.

10. Robi, milyen megkeresések érkeznek hozzád? Milyen tervezési munkát vállalsz?

Jellemzően családi házakat, társasházakat, néha közfunkciót is ellátó épületeket tervez illetve teljes körű belsőépítészeti szolgáltatást nyújt úgy családi házaknál, mint közhasznú épületeknél. 

Irodaházak, autó szalonok, óvodák, bölcsődék stb.